En algunas ocasiones se nos ha consultado sobre la obligación de las comunidades de vecinos de arreglar o reparar defectos en terrazas de uso privado, aunque sean de plantas bajas o planta primera, que disfrutan de un patio privado. Así tambien sobre las terrazas de la última planta, con una situación privilegiada. En este artículo haremos las explicaciones oportunas para que quede claro.
Cuando nos enfrentamos a problemas de cubierta del edificio entendemos que se trata de un elemento común, que generalmente afecta a las plantas altas y los usuarios o propietarios de las plantas bajas no sienten este problema como una amenaza. Sin embargo, cuando se trata de un problema en la fachada esto es más comprensible, la fachada sí se entiende como un elemento común del edificio. Imagínate la cantidad de rehabilitación de tejados y fachadas en Madrid y la de veces que habrá surgido esta pregunta.
¿A quién le puedo preguntar sobre la obligatoriedad de que la comunidad pague por una terraza de uso privado del edificio?
Puedes preguntarle a un profesional de la arquitectura o de la avogacía, la respuesta debería de ir igualmente en caminada al cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En esta ley, en concreto en el artículo 9.1.a) se establece lo siguiente:
» que la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, lo que incluye la cubierta, los tejados y cualquier elemento que forme parte de la envolvente del edificio. «
NOTA: Según el artículo 396 del Código Civil, la cubierta, incluyendo terrazas o azoteas, se considera un elemento común del edificio, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario.»
Otra anotación que debemos de hacer es que el artículo 396 del Código Civil especifica qué elementos se consideran comunes en una propiedad horizontal, entre ellos las cubiertas, tejados y terrazas que protegen al edificio. Esto incluye las terrazas de uso privativo, que aunque sean utilizadas por un único propietario, son de mantenimiento común.
¿Qué referencias existen sobre estos casos? Pues lo que debemos de hacer es acudir a la jurisprudencia, es decir, ver qué fuentes o sentencias ha habido con este motivo. Por lo que me he podido vivir a lo largo de mi carrera profesional y en las búsquedas que he podido hacer en la jurisprudencia se puede establecer, sin muchas dudas que los tribunales han confirmado que las terrazas del último piso, aunque sean de uso exclusivo o privativo, forman parte de la envolvente del edificio y, por tanto, son de mantenimiento y conservación obligatoria por parte de la comunidad. En este tipo de obras hay que incluir la reparación de filtraciones o impermeabilización, que en muchos casos puede suponer la retirada del pavimento de la terraza y la ejecución de una nueva, que obviamente será de disfrute de la vivienda particular.
¿Qué significa esto para la comunidad de vecinos y qué significa para el usuario que la utiliza de forma privada?
En resumen podemos decir que si la terraza del último piso cumple la función de proteger al edificio ( es parte de la envolvente y tiene la función de cubierta), su mantenimiento, reparación o conservación corre a cargo de la comunidad, incluso si es de uso privativo.
El propietario con derecho de uso exclusivo solo es responsable del mantenimiento ordinario (limpieza, cuidado diario, limpieza de desagües si están accesibles, etc.) y de los desperfectos que pueda causar por un uso negligente.
