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Los certificados de seguridad y habitabilidad son documentos técnicos en los cuales el técnico al cual se le encomienda estos trabajos profesionales, certifica que en un local, inmueble o en elemento específico concreto, cumple con los requisitos mínimos en términos de seguridad y habitabilidad para la función que fue construido, y que no supone un riesgo de accidente para las personas usuarias del mismo.

Cuando un técnico firma un certificado de estabilidad estructural en España está diciendo que de forma aparente se cumplen los requisitos estructurales para la implantación del uso que se desea autorizar. Generalmente se solicita en el momento de acondicionar un local por primera vez cuando este no ha sido abierto con el edificio, cuando se interviene en una vivienda existente, etc.

Para ello es necesario realizar una buena inspección visual y poder llegar a emitir el certificado estructural de seguridad con garantías de que los posibles problemas sobre la estructura sean realmente vicios ocultos, y que no se vean directamente, a través de grietas o fisuras. Además de este certificado emitido por un técnico, generalmente el que acomete el diseño de una intervención (local comercial, reforma de vivienda, etc) es conveniente realizar un protocolo de grietas paralelo, y dejar constancia de la presencia y relevancia de grietas u otras patologías que puedan derivar en problemas mecánicos de la estructura del edificio.

estructura de madera rehabilitada

La exigencia deriva de las oportunas justificaciones de cumplimiento de los requisitos se deben incluir en las autorizaciones de obras y actividades, siendo la exigencia de este certificado una potestad municipal que puede incidir además sobre otros aspectos concretos, pues el Reglamento de servicios de las corporaciones locales obliga a examinar si el edificio o local reúne las condiciones técnicas de seguridad y salubridad (edificios y actividades) y tranquilidad (actividades).

¿Cuándo es necesario un certificado de seguridad y habitabilidad?

La necesidad de cumplimentar este tipo de documento es variada:
– desde acompañar a una memoria de un local a la hora de solicitar permisos y licencias para la apertura de una nueva actividad o nuevo uso.
– para acompañar en la compraventa de inmuebles para mayor cautela del inversor;
para acompañar a la autorización derivada de una mayor carga estructural (colocación de ascensor, de maquinaria pesada, de porches, etc.);
– en caso que se hayan modificado las condiciones existentes, como por ejemplo las contra incendios;
– en casos de legalización de viviendas para anexar al final en este tipo de trabajos.
– en otros casos que la Admón. competente así lo determine.

rehabilitación – Flu-or Arquitectura

¿Qué contiene el certificado que incluye habitabilidad? Requisitos y normativa

De acuerdo al artículo 3.1.b y c del texto consolidado de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre sobre el texto consolidado de la Ley de ordenación de la edificación, los aspectos textuales a considerar relativos al aseguramiento son:

A. Relativos a la seguridad:
Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
B. Relativos a la habitabilidad:
Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
 Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Datos necesarios para redactar un informe de seguridad estructural y habitabilidad

I. AGENTES
a. DATOS DEL TÉCNICO FIRMANTE, indicando: nombre, CIF/NIF, titulación, Colegio Oficial, nº de colegiado, dirección profesional, Código Postal, población, provincia, teléfono y email.
b. DATOS DEL SOLICITANTE, indicando: titular, CIF/NIF, dirección, Código Postal, población, provincia, teléfono, email y en su caso nombre del representante.
II. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Indicando: Referencia Catastral, vía, número, Código Postal, localidad y provincia
III. DATOS GENERALES DEL INMUEBLE
a. DATOS, indicando: uso característico del edificio, año de construcción, año de rehabilitación/reforma, superficie parcela (m2), superficie construida (m2) y altura sobre rasante (m).
b. PLANTAS DEL EDIFICIO, indicando: nº plantas, uso principal, uso secundario, superficie sobre rasante y bajo rasante.
IV. CUERPO DEL CERTIFICADO,
Haciendo referencia a las cuestiones de seguridad y habitabilidad establecidas en la Ley 38/1999.
V. FECHA Y FIRMA
VI ANEXO.
En ocasiones se recomienda anexar un informe que complemente al certificado emitido, relativo a las características estructurales, contra incendios, de utilización, de accesibilidad de salubridad, de protección del medio ambiente, de protección frente al ruido, o de ahorro de energía del inmueble o local objeto del certificado, además de aquellas comprobaciones y ensayos que fueron necesario realizar, o en su caso aquellas posibles patologías que existen y que no ponen en riesgo la seguridad y habitabilidad y/o las acciones de mantenimiento del mismo.

¿Quién puede hacerlo?

Según lo antedicho -de acuerdo a los usos establecidos en el artículo 2.1 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre sobre ordenación de la edificación-, los arquitectos son competentes en exclusividad, para redactar este tipo de certificados en los siguientes usos: administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.

Los arquitectos también podría emitir certificado de seguridad y habitabilidad en los casos en los casos siguientes: aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación. En caso de otros usos, como el comercial o el deportivo, también podrán emitirlo.

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