Hay un problema entre nosotros. Una humedad que nos afecta a los dos, a ti, vecino del otro lado de la medianera y a mi, el que vivo de este lado. Uno de los edificios es más alto que otro, y oh sorpresa! hay una junta entre un edificio y otro y ha empezado a entrar agua.
Historias «románticas» como estas las escuchan muchas empresas especializadas en humedades, como Humetek, empresa de humedades en Madrid. Cuando hablamos de estos temas parece que hablamos de una forma más humana, pero es un tema serio y peliagudo, con muchos intríngulis legales y constructivos. Nos centraremos en explicar claramente lo que dice la ley, y también, lo que dice el sentido común, que es la base de la construcción.
Las cosas por su nombre, hablemos de medianera o medianería.
Una pared medianera es el cerramiento vertical que limita dos fincas contiguas y se alinea con la línea de linde, separando dos propiedades independientes. En la práctica constructiva, puede actuar como muro de carga (soporta elementos estructurales) o como tabique meramente divisorio, dependiendo de su espesor, materiales y situación en el edificio. Desde el punto de vista jurídico, el término “medianería” hace referencia al régimen de derechos y obligaciones que emanan de la existencia de dicho elemento común, regulado en el Código Civil (arts. 390–396 para disposiciones generales y 571–579 para servidumbres de medianería).
¿Es normal que aparezcan humedades en la medianera?
Es típico, pero no es normal. No hay más que ver las soluciones improvisadas que nos encontramos en las visitas a obra. Las humedades en medianeras aparecen por muchas razones. Puede originarse por filtración directa, capilaridad o condensación principalmente. Problemas como las grietas en la fábrica, defectos en remates, juntas mal selladas, son focos de entrada de agua directa. La falta de protección en el caso de medianeras en contacto con el terreno provocan el ascenso capilar desde el terreno, que ante la ausencia de barreras antihumedad provocan unas franjas de humedad y mohos que puede afectar a ambos colindantes. Cuando existe diferencia de cota entre vecinos y en algunos casos pendientes inversas (es un fallo tremendo el echar las aguas a un canalón en la medianera… pero a veces sucede…
¿Dónde puedo consultar o informarme de la normativa de aplicación?
Puedes leerte esta normativa para saber de qué va el asunto si no estás en el mundillo, pero no es una lectura fácil. Hay que acompañar la lectura con lápiz y papel, e ir anotando los puntos clave.
- Código Civil: arts. 390–396 (medianerías), 568 (servidumbre legal de paso), 575 (reparto de costes)
- Obligación mancomunada de conservación y costes (art. 575 CC), posible renuncia salvo muro portante.
- Servidumbre legal de paso (art. 568 CC) para reparaciones, con preaviso e indemnización por daños.
- Código Técnico de la Edificación CTE DB-HS1
¿Existen casos en los que pueda apoyarme para defender mi punto de vista?
Entiendo que eres el afectado por la humedad, en este caso lo normal es consultar la jurisprudencia, es decir, sentencias judiciales referidas a casos similares y que ya han sido estudiadas por técnicos, peritos, y sobre las que se ha dictado sentencia. Algunas de las más visitadas son:
- STS 586/2016: obligación de reparar inmisiones de agua.
- STS 83/2016: naturaleza de la medianería como copropiedad.
- STS 45/1998: servidumbre paso para reparaciones en sótanos.
- SAP Barcelona 4543/2023: obligación de impermeabilizar independientemente de la edad.
- SAP Madrid 1250/2020: acceso de andamios e indemnizaciones.
¿Qué puedo hacer para solventar el problema de entrada de agua desde mi propiedad a través de la medianera?
Poco, la verdad… Es como ponerse el impermeable dentro de la ducha, acabarás empapado. Existen opciones, remedios temporales, pero en los casos en los que funciona, por lo menos desplazas el problema a otro lado, quizás a otro vecino…
- Barreras internas: inyección de resinas, barreras químicas horizontales.
- Revestimientos impermeables: membranas líquidas de poliuretano, pinturas acrílicas y caucho.
- Soluciones transpirables: morteros y pinturas transpirables.
A toro pasado… ¿Qué debería de hacerse? Cumplir con los tiempos de mantenimiento del edificio, y ser responsable con la propiedad de cada uno. Esa sería la solución a todos los problemas, la prevención y el cuidado frecuente.
